2011年6月27日

信義房屋(9940.TW),台灣優質的房屋仲介公司

在商業競爭與敵人兵戎相見的時候你只能依靠兩種東西,一個是產品,另一個是策略(包含行銷等等),無論你策略如何精密最關鍵還是在產品,產品才是所有的基石,策略只是一個加速器,讓產品的優點快速擴散,你沒聽過任何一家企業只依靠策略而不講究產品而成功的,因為那是倒果為因的思維.

在投資領域中,期貨與選擇權就算是策略,真正的產品還是股票,債券,貨幣,房屋等實物.如果你探究幾百年的投資歷史,你不會聽過有穩健投資期貨這種事,而且幾百年來從來沒有人靠單純的期貨來上富比世富人排行,這裡面確實隱藏深邃,為何會如此ㄋ?他為何毫無基石,為何連peter lynch和buffett 都覺得玩期貨應該被禁止ㄋ ?因為那是策略不是產品,沒有人或是企業單純只靠策略成功而不依靠產品.

第98家,信義房屋(台灣股市),台灣優質的房屋仲介公司








有些行業真的是以信任為基石,舉我修汽車為例,我有一次去維修汽車,結果修車師傅幫我檢查一堆,結果說了一堆專業術語,說我哪裡壞了,哪裡壞了,我聽都聽無,當然就乖乖繳錢,過一個月我換後照鏡又去檢查,他又幫我檢查,結果又說了一堆專業術語,說我哪裡壞了,哪裡壞了, 我就心生懷疑,我不是才剛換,又跟我說一堆要換,迫於無奈我又乖乖繳錢,等第3次換油時,他又跟我說哪裡又壞了,二話不說我倒頭就走連油都不換,從此之後我就不去那一家去維修.


很多職業由於相當的專業,以至於讓一般人無法判斷真伪,所以只能任由人宰割,如房屋仲介,汽車維修,投資諮詢,保險銷售,這些銷售員講的東西很多人都無法理解,只能頻頻點頭,唯一可以依靠的是銷售員的誠實正直,偏偏銷售員跟客戶是利益糾纏,所以這就是兩難.因為要樹立誠實的標籤是如此困難,一般人也難以判斷,有一句話是這傳神的描述:千萬不要問你的理髮師傅我有沒有需要理髮??要解決這問題,我已經在新竹附近看到有機車店在維修單價上面標籤,讓資訊透明,看來這是一個樹立誠實的一個方式..



信義房屋這家公司大家都知道,街頭小巷到處都是,他主要內容及產品是從事不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業,主要業務為房屋租售之居間仲介業務,服務項目包括整批預售屋、餘屋、個別新成屋、中古屋之住宅、辦公室、廠房、土地、停車位等產品之買賣租賃仲介等,於全省各地設立分公司多處服務據點。民國99年度營業收入達新台幣(以下同)94億元,是提供仲介及代銷經紀服務之收入(一般成交報酬為房屋成交價的6%,其抽成比率為進案(銷售案件經紀人員)6成、買方(不動產仲介公司、轉介之仲介公司或經紀人員)4成,但每家公司制度不一樣,大體而言,不動產經紀人非經常性薪資所占比率相當高,約為薪資之40~70%左右,這數據每一家都不同僅供參考)。下面是房仲的上下游關係,上游就是一些營建業或是要賣房屋的屋主, 中游就是房仲業,幫你處理依些雜七雜八的房屋事務, 下游就是一般購買人.


























房仲的產業發展是相當激烈的,從民國98年中以後,房仲業便逐漸加快展店的步調,都會區房仲店頭林立;尤其是集團資源豐厚的大型直營業者,金融海嘯後的展店腳步最快,新開店數甚至比起加盟體系的新加盟店數還多,頗有「大者恆大」的趨勢。你可以看看街頭巷尾到處都是房仲,不難發現競爭是白熱化.


加盟體系方面,海嘯後的關店潮到民國98年中暫時告一段落。根據中華民國不動產仲介業經紀營業保證基金統計,民國99年計有545家房仲業者申請退領營業保證金,這些大多是民國98年上半年結束營業的公司 (註:營業保證金需公司解散、歇業,或註銷不動產經紀業營業項目後1年,始得申請退費),反觀民國99年,新增的房仲家數就有1,015家,換算民國99年大概以每月新增80家的速度成長.下面是台灣房種的數目與主要競爭者,有信義房屋,太平洋房屋,住商不動產,東森房屋, 中信房屋,永慶房屋,21世紀不動產,台灣房屋,開店數都有200-300家.



















信義房屋主要服務分佈區域而言,業務分佈區域以大台北地區為主,桃竹中南高等都會區居次。以初估的市場占有率之計算,以全台灣地區之建物買賣移轉棟數為分母,據此推估近五年來之市場占有率約在3.4%到4.3%之間。由於前述買賣移轉棟數中,部分屬非經房仲系統之建商新成屋完工交屋與屋主自售案件,因此,若排除此一部分,信義於房屋買賣仲介市場之占有率應高於上述比率。



信義房屋在未來還是繼續要在台灣地區展店,為了積極爭取、吸引各界的優秀人才,元月初率先業界將新進業務同仁保障薪資由現行每月4萬元提高至5萬元,以提升信義房屋在跨產業的徵才競爭力;在日本方面,日本信義自成立以來業務發展亦趨於穩定,未來將充分利用信義房屋在台灣及中國地區所累積的的眾多資源與品牌效益進行跨國的多向行銷;在中國地區「大中華營運總部」於元月份正式成立,將陸續投入更多的資源與人才在信義直營與科威加盟體系上快速拓展市場,以期未來在廣大的中國市場上佔有一席之地。



在市場競爭面,在現今房地產市場的蓬勃發展與高度競爭下,同業間的競爭已由市場的成交數量延伸至最源頭的人才召募,在產業服務日益講究精緻化與差異化的當下,優質人才的徵選及後續的訓練與留用將是今後公司的發展重點,信義除了提供具極具競爭力的薪資水準外,長期以來所累積的眾多資源,例如以人為本與先義後利等經營理念的落實、健全的財務結構、提供完善的教育訓練與福利體制、良好的企業形象與眾多獲獎肯定,使信義房屋成為有意進入房仲產業人才中的第一選擇,如果你有發現的話, 房仲銷售員的學歷確實是愈來愈高(當然跟廣設大學跟研究所也有關).



最近台灣跟亞洲國家一樣在打房,試圖把抑制一些投資客的炒作行為,對於一些投資房屋可能會大幅修正,反而是商業不動產跟自住房屋這兩塊是比較穩定的區域,要提醒的是房屋不是只會漲不會跌的,他的週期約10年附近,跌勢慢慢跌,所以讓你不自覺,我看見很多朋友都想利用投資房地產來賺錢, 其實這已經在投資範圍, 勢必要做很多研究工作, 有時候一個人終其一生只要研究一個資產就可以大富大貴, 房地產就是其中一項,古今中外很多人靠這致富,這有歷史數據可考 



信義房屋由信義投資開發(股)公司持股28.53%,毛利率約29.71%負債占資產比率 35.72%,股東權益報酬率32.83(%),分店數323家店.這算是景氣循環的企業,彼此企業競爭還算激烈,但信義算是長期優質的公司,管理相當良善,不過他大部分的收益還是來自台灣,在日本跟中國才剛開始發展.


還有一點!!趕快去光顧一下具有創業精神的人創辦的PLEX預售屋...http://www.plex.com.tw/...




The people who get on in this world are the people who get up and look for circumstances they want, and if they cannot find them, make them

在這個世界上取得成就的人都努力去尋找他們想要的機會如果找不到機會他們便自己創造機會 


~Bernara Shaw~
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